Piano Casa 2026: In vigore il nuovo Decreto

Inquadramento normativo e obiettivi del decreto:

Con il D.L. 7 maggio 2026, n. 66, entrato in vigore l’8 maggio scorso, il Governo ha introdotto un pacchetto organico di misure urgenti per rafforzare l’offerta abitativa a prezzi accessibili.

Il provvedimento si colloca in un contesto caratterizzato da una crescente tensione tra domanda e offerta di alloggi e si propone di intervenire in modo strutturale su più livelli:

• realizzazione e valorizzazione di edilizia residenziale pubblica e sociale
• recupero e riconversione del patrimonio pubblico inutilizzato
• promozione di programmi di rigenerazione urbana
• attivazione di strumenti finanziari dedicati
• semplificazione delle procedure amministrative

L’intervento si rivolge a categorie prioritarie quali giovani, studenti, lavoratori fuori sede, giovani coppie, anziani e nuclei in condizioni di fragilità, inclusi modelli di coabitazione solidale e intergenerazionale. In questo quadro, il decreto rafforza l’integrazione tra edilizia residenziale pubblica (ERP) e edilizia sociale, rispondendo sia alle esigenze delle fasce più deboli sia alla cosiddetta “fascia grigia”.

Programma straordinario per il recupero del patrimonio ERP:

Tra le principali novità, l’articolo 2 introduce un programma nazionale di recupero e manutenzione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sociale.

Gli obiettivi principali sono:

• ripristino degli alloggi ERP non assegnabili per carenze manutentive
• recupero di immobili da destinare all’edilizia sociale

Secondo il piano, il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti potrà erogare contributi ai soggetti attuatori, mentre Invitalia S.p.A. svolgerà il ruolo di soggetto gestore, con funzioni di selezione delle proposte tramite avvisi pubblici. Per l’attuazione del programma è stata prevista una dotazione finanziaria di 970 milioni di euro per il periodo 2026-2030, integrabile con ulteriori fonti nazionali ed europee.

Commissario straordinario e mappatura del patrimonio pubblico:

Il decreto introduce anche la figura di un Commissario straordinario, con incarico fino al 31 dicembre 2027, dotato di poteri di coordinamento e indirizzo.

Tra le principali competenze:

• ricognizione degli immobili pubblici inutilizzati o non redditizi
• definizione dell’elenco degli immobili destinabili all’edilizia sociale
• predisposizione di schemi di convenzione tra enti proprietari e soggetti attuatori

Sono inoltre previsti strumenti acceleratori per gli interventi più complessi, tra cui:

• semplificazione delle conferenze di servizi
• possibilità di consegna lavori in via d’urgenza
• modifiche contrattuali per lavori supplementari

Fondo di garanzia per la morosità incolpevole:

L’articolo 4 istituisce un Fondo di garanzia destinato ai conduttori di alloggi ERP in condizioni di morosità incolpevole.

Il Fondo:

• copre il rischio di insolvenza non imputabile al conduttore
• finanzia anche il deposito cauzionale
• prevede una dotazione iniziale di 22 milioni di euro per il 2026 e 2 milioni per il 2027

Le modalità operative saranno definite con decreto interministeriale attuativo.

Riscatto degli alloggi e locazione con opzione di acquisto:

Il decreto disciplina i processi di alienazione degli immobili ERP e introduce strumenti innovativi di accesso alla proprietà.

In particolare:

• diritto di opzione all’acquisto per assegnatari non morosi
• possibilità di locazione di lunga durata con riscatto progressivo

Gli immobili sono vincolati a destinazione sociale, con limiti sui prezzi di vendita e requisiti elevati in termini di sostenibilità ambientale ed efficienza energetica.

Fondo housing coesione: nuovo strumento finanziario:

Tra le innovazioni più rilevanti si colloca il Fondo housing coesione, istituito da INVIMIT SGR.

Il Fondo è finalizzato a:

• contrastare il disagio abitativo
• valorizzare il patrimonio immobiliare esistente
• ridurre il consumo di suolo

Possono sottoscrivere quote:

• Dipartimento per le politiche di coesione
• amministrazioni centrali
• regioni e province autonome

È prevista l’attivazione di comparti dedicati per garantire la tracciabilità delle risorse.

Semplificazioni procedimentali e urbanistiche:

Il decreto introduce un importante pacchetto di semplificazioni per accelerare gli interventi.

Tra le principali misure:

• utilizzo della SCIA anche per interventi complessi di ristrutturazione
• conferenza di servizi semplificata con termini ridotti
• semplificazione del cambio di destinazione d’uso

È inoltre previsto un vincolo trentennale di destinazione per gli immobili oggetto di intervento.

Programmi infrastrutturali di edilizia integrata:

Il decreto disciplina i programmi di edilizia integrata, destinati alla fascia intermedia del mercato abitativo.

Le principali caratteristiche:

• prevalenza di investimenti privati
• integrazione tra edilizia convenzionata e libera
• almeno il 70% dell’investimento destinato ad alloggi a prezzo calmierato
• riduzione minima del 33% rispetto ai valori di mercato

Sono previsti requisiti stringenti per assegnatari, controlli e sistemi di monitoraggio.

I tre Pilastri:

Fondamentalmente – pertanto – il Piano Casa 2026 si fonda su tre pilastri di misure mirati a creare un sistema abitativo accessibile e sostenibile:

• Recupero alloggi di ERP e interventi di ERS;
• Fondo Housing Coesione per interventi di ERP/ERS;
• Programmi di Edilizia Integrata (3° Pilastro);

Profili attuativi:

Il D.L. n. 66/2026 delinea un quadro articolato che integra politiche abitative, strumenti finanziari e semplificazioni amministrative, con l’obiettivo di espandere l’offerta di housing accessibile. Tuttavia, l’efficacia delle misure dipenderà da elementi attuativi fondamentali:

• emanazione dei decreti attuativi previsti
• coordinamento con la legislazione regionale
• esito della conversione parlamentare

Data la complessità degli interventi disciplinati, è pertanto necessario che si completi il quadro normativo complessivo, dopo la conversione in Legge, affinché possano concretamente ipotizzarsi effettivi interventi sia di iniziativa pubblica sia di iniziativa privata.

In Allegato, un Dossier ANCE sull’argomento.