La Corte costituzionale, con la sentenza n. 61 del 30 aprile 2026, ha dichiarato illegittime alcune disposizioni della legge della Regione Toscana n. 51/2025 (di adeguamento alle semplificazioni introdotte con il c.d. “Salva Casa” al Testo Unico dell’Edilizia DPR 380/2001), soprattutto in materia di mutamenti di destinazione d’uso degli immobili.
Il pronunciamento interviene su un ambito centrale per il governo del territorio, ribadendo il principio della prevalenza della normativa statale, in particolare dell’articolo 23-ter del Testo unico dell’edilizia, aggiornato dal decreto “Salva Casa”.
La decisione della Consulta produce effetti immediati: le regole nazionali trovano applicazione diretta, senza la possibilità per le Regioni di introdurre discipline difformi o sospensive.
I profili di illegittimità individuati dalla Corte
Oneri di urbanizzazione: esclusi quelli primari
Tra i principali motivi di censura, la Corte ha ritenuto illegittima la previsione regionale che consentiva ai Comuni di richiedere anche gli oneri di urbanizzazione primaria nei mutamenti di destinazione d’uso “verticali”. La normativa statale stabilisce invece che, in tali casi, siano dovuti esclusivamente gli oneri di urbanizzazione secondaria, in quanto gli interventi avvengono su immobili inseriti in contesti già urbanizzati.
La disciplina degli oneri rientra nei principi fondamentali del governo del territorio e deve quindi mantenere un carattere uniforme su scala nazionale.
Limiti ai poteri dei Comuni
Ulteriore profilo di illegittimità riguarda l’estensione dei poteri comunali prevista dalla legge regionale.
La Toscana aveva attribuito agli enti locali la possibilità di introdurre non solo “condizioni”, ma anche “limitazioni” ai mutamenti di destinazione d’uso. Secondo la Corte, tale impostazione eccede i limiti fissati dalla normativa statale:
- le condizioni rappresentano strumenti flessibili e non impeditivi
- le limitazioni, invece, comportano restrizioni più incisive, non consentite dal quadro normativo nazionale
Di conseguenza, è stata ribadita la necessità di contenere il potere pianificatorio comunale entro i confini definiti dallo Stato.
Applicazione immediata della normativa statale
La Consulta ha inoltre dichiarato illegittima la disciplina transitoria regionale che subordinava l’applicazione delle norme nazionali all’adeguamento degli strumenti urbanistici comunali entro un determinato termine. Il principio affermato è chiaro: le disposizioni statali devono essere immediatamente operative e non possono essere differite o condizionate da interventi normativi regionali o locali.
Implicazioni per il sistema urbanistico
La sentenza rafforza il ruolo della legislazione statale nella definizione dei principi fondamentali in materia edilizia e urbanistica, limitando le possibilità di intervento regionale difforme.
Dal punto di vista operativo, emergono alcune conseguenze rilevanti:
- uniformità delle regole sui mutamenti di destinazione d’uso su tutto il territorio nazionale
- riduzione degli oneri economici a carico degli operatori
- contenimento del potere discrezionale dei Comuni
- certezza applicativa della disciplina del “Salva Casa”
Un chiarimento sulla ripartizione delle competenze
La pronuncia si inserisce nel più ampio quadro della ripartizione delle competenze tra Stato e Regioni nel governo del territorio. La Corte costituzionale ha ribadito che:
- allo Stato spetta la definizione dei principi fondamentali
- alle Regioni compete l’attuazione, nel rispetto di tali principi
Nel caso dei mutamenti di destinazione d’uso, la disciplina statale si configura come immediatamente prevalente, soprattutto quando introduce misure di semplificazione e uniformità applicativa.
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