Inquadramento normativo e obiettivi del decreto:
Con il D.L. 7 maggio 2026, n. 66, entrato in vigore l’8 maggio scorso, il Governo ha introdotto un pacchetto organico di misure urgenti per rafforzare l’offerta abitativa a prezzi accessibili.
Il provvedimento si colloca in un contesto caratterizzato da una crescente tensione tra domanda e offerta di alloggi e si propone di intervenire in modo strutturale su più livelli:
- realizzazione e valorizzazione di edilizia residenziale pubblica e sociale
- recupero e riconversione del patrimonio pubblico inutilizzato
- promozione di programmi di rigenerazione urbana
- attivazione di strumenti finanziari dedicati
- semplificazione delle procedure amministrative
L’intervento si rivolge a categorie prioritarie quali giovani, studenti, lavoratori fuori sede, giovani coppie, anziani e nuclei in condizioni di fragilità, inclusi modelli di coabitazione solidale e intergenerazionale. In questo quadro, il decreto rafforza l’integrazione tra edilizia residenziale pubblica (ERP) e edilizia sociale, rispondendo sia alle esigenze delle fasce più deboli sia alla cosiddetta “fascia grigia”.
Programma straordinario per il recupero del patrimonio ERP:
Tra le principali novità, l’articolo 2 introduce un programma nazionale di recupero e manutenzione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sociale.
Gli obiettivi principali sono:
- ripristino degli alloggi ERP non assegnabili per carenze manutentive
- recupero di immobili da destinare all’edilizia sociale
Secondo il piano, il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti potrà erogare contributi ai soggetti attuatori, mentre Invitalia S.p.A. svolgerà il ruolo di soggetto gestore, con funzioni di selezione delle proposte tramite avvisi pubblici. Per l’attuazione del programma è stata prevista una dotazione finanziaria di 970 milioni di euro per il periodo 2026-2030, integrabile con ulteriori fonti nazionali ed europee.
Commissario straordinario e mappatura del patrimonio pubblico:
Il decreto introduce anche la figura di un Commissario straordinario, con incarico fino al 31 dicembre 2027, dotato di poteri di coordinamento e indirizzo.
Tra le principali competenze:
- ricognizione degli immobili pubblici inutilizzati o non redditizi
- definizione dell’elenco degli immobili destinabili all’edilizia sociale
- predisposizione di schemi di convenzione tra enti proprietari e soggetti attuatori
Sono inoltre previsti strumenti acceleratori per gli interventi più complessi, tra cui:
- semplificazione delle conferenze di servizi
- possibilità di consegna lavori in via d’urgenza
- modifiche contrattuali per lavori supplementari
Fondo di garanzia per la morosità incolpevole:
L’articolo 4 istituisce un Fondo di garanzia destinato ai conduttori di alloggi ERP in condizioni di morosità incolpevole.
Il Fondo:
- copre il rischio di insolvenza non imputabile al conduttore
- finanzia anche il deposito cauzionale
- prevede una dotazione iniziale di 22 milioni di euro per il 2026 e 2 milioni per il 2027
Le modalità operative saranno definite con decreto interministeriale attuativo.
Riscatto degli alloggi e locazione con opzione di acquisto:
Il decreto disciplina i processi di alienazione degli immobili ERP e introduce strumenti innovativi di accesso alla proprietà.
In particolare:
- diritto di opzione all’acquisto per assegnatari non morosi
- possibilità di locazione di lunga durata con riscatto progressivo
Gli immobili sono vincolati a destinazione sociale, con limiti sui prezzi di vendita e requisiti elevati in termini di sostenibilità ambientale ed efficienza energetica.
Fondo housing coesione: nuovo strumento finanziario:
Tra le innovazioni più rilevanti si colloca il Fondo housing coesione, istituito da INVIMIT SGR.
Il Fondo è finalizzato a:
- contrastare il disagio abitativo
- valorizzare il patrimonio immobiliare esistente
- ridurre il consumo di suolo
Possono sottoscrivere quote:
- Dipartimento per le politiche di coesione
- amministrazioni centrali
- regioni e province autonome
È prevista l’attivazione di comparti dedicati per garantire la tracciabilità delle risorse.
Semplificazioni procedimentali e urbanistiche:
Il decreto introduce un importante pacchetto di semplificazioni per accelerare gli interventi.
Tra le principali misure:
- utilizzo della SCIA anche per interventi complessi di ristrutturazione
- conferenza di servizi semplificata con termini ridotti
- semplificazione del cambio di destinazione d’uso
È inoltre previsto un vincolo trentennale di destinazione per gli immobili oggetto di intervento.
Programmi infrastrutturali di edilizia integrata:
Il decreto disciplina i programmi di edilizia integrata, destinati alla fascia intermedia del mercato abitativo.
Le principali caratteristiche:
- prevalenza di investimenti privati
- integrazione tra edilizia convenzionata e libera
- almeno il 70% dell’investimento destinato ad alloggi a prezzo calmierato
- riduzione minima del 33% rispetto ai valori di mercato
Sono previsti requisiti stringenti per assegnatari, controlli e sistemi di monitoraggio.
I tre Pilastri:
Fondamentalmente – pertanto – il Piano Casa 2026 si fonda su tre pilastri di misure mirati a creare un sistema abitativo accessibile e sostenibile:
- Recupero alloggi di ERP e interventi di ERS;
- Fondo Housing Coesione per interventi di ERP/ERS;
- Programmi di Edilizia Integrata (3° Pilastro);
Profili attuativi:
Il D.L. n. 66/2026 delinea un quadro articolato che integra politiche abitative, strumenti finanziari e semplificazioni amministrative, con l’obiettivo di espandere l’offerta di housing accessibile. Tuttavia, l’efficacia delle misure dipenderà da elementi attuativi fondamentali:
- emanazione dei decreti attuativi previsti
- coordinamento con la legislazione regionale
- esito della conversione parlamentare
Data la complessità degli interventi disciplinati, è pertanto necessario che si completi il quadro normativo complessivo, dopo la conversione in Legge, affinché possano concretamente ipotizzarsi effettivi interventi sia di iniziativa pubblica sia di iniziativa privata.
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